Kort: twee huizen lijken van buiten gelijk, maar de prijs wordt binnen bepaald. Woonoppervlak, staat van onderhoud, energielabel, ligging in de straat, perceel, het moment van verkoop en de manier van verkopen. Samen verklaren die vaak tienduizenden euro’s verschil.
De buren verkopen hun huis. Zelfde bouwjaar, zelfde type, drie deuren verder. En toch hoor je een bedrag dat je niet had verwacht. Hoger dan je dacht, of juist lager. Hoe kan dat?
Omdat “hetzelfde huis” bijna nooit hetzelfde huis is. Hieronder staan de zeven dingen waar wij naar kijken als we twee woningen naast elkaar leggen.
1. De vierkante meters kloppen niet met wat je denkt
Twee woningen met dezelfde buitenmaat kunnen binnen tien vierkante meter verschillen. Een aanbouw telt mee. Een zolder met een vaste trap en genoeg stahoogte ook. Een zolder met een vlizotrap niet, en een garage evenmin.
Op Funda staat het woonoppervlak volgens een vaste meetinstructie. Vergelijk dus dat getal, niet het aantal kamers.
2. De staat van keuken, badkamer en kozijnen
Een koper rekent. Een keuken van twintig jaar oud betekent voor hem een nieuwe keuken. Dat bedrag trekt hij van zijn bod af, en meestal ruimer dan wat het werkelijk kost, omdat hij er ook het gedoe bij optelt.
Het omgekeerde geldt niet altijd. Een dure keuken in een smaak die de koper niet deelt, levert niet op wat hij heeft gekost.
3. Het energielabel
Het label bepaalt hoeveel een koper kan lenen. In 2026 is dat bij label A of B 10.000 euro meer dan bij label E, F of G. Bij C of D is het 5.000 euro. Kopers die tegen hun maximum aan zitten, kunnen op het zuinige huis dus simpelweg meer bieden.
Meer hierover lees je in maximale hypotheek en energielabel 2026. Weet je niet welk label je hebt? Kijk dan in energielabel kwijt.
4. De plek in de straat
Een hoekwoning heeft een zijtuin en meer licht. Een tuin op het zuidwesten heeft ’s avonds zon. Een huis dat aan een doorgaande weg grenst, hoort verkeer. Een woning met vrij uitzicht aan de achterkant voelt ruimer dan dezelfde woning die tegen een blinde muur aankijkt.
Dat zijn dingen die je op een plattegrond niet ziet en bij een bezichtiging meteen voelt.
5. Grond en wat erop staat
Een dieper perceel, een garage, een eigen oprit of een achterom. In wijken waar parkeren lastig is, is een eigen oprit geld waard. Staat de woning op erfpacht, dan drukt dat de prijs ten opzichte van eigen grond.
6. Het moment van verkoop
De prijs van een half jaar geleden is niet de prijs van nu. De rente is veranderd, of er staan op dit moment drie vergelijkbare huizen tegelijk te koop in dezelfde buurt. Dan hebben kopers keus en wordt er minder hard geboden.
Vergelijk daarom alleen met verkopen van de laatste maanden.
7. De manier van verkopen
Goede foto’s, een kloppende plattegrond, een vraagprijs die kijkers trekt en een makelaar die terugbelt. Het klinkt als reclame voor ons eigen vak, maar het verschil is echt. Een woning die in de eerste twee weken veel bezichtigingen krijgt, krijgt meer biedingen. Een woning die te hoog is ingezet en daarna moet zakken, komt vaak lager uit dan nodig was.
| Wat je vergelijkt | Waar je het vindt |
|---|---|
| Woonoppervlak en perceel | Funda-advertentie, meetrapport |
| Energielabel | EP-Online, op adres |
| Werkelijke koopsom | Kadaster |
| Staat van onderhoud | Alleen door binnen te kijken |
Let op met de WOZ. De WOZ-waarde is bedoeld voor de belasting en loopt achter. Waarom die afwijkt van de verkoopprijs, staat in WOZ, vraagprijs en verkoopwaarde.
Wat doe je hiermee?
Ga je verkopen, leg dan jouw woning op deze zeven punten naast twee of drie recente verkopen in de buurt. Wees eerlijk over wat minder is. Dat scheelt later een teleurstelling.
Wil je dat wij het doen? Bij een gratis waardebepaling komen we langs, kijken we binnen en leggen we uit hoe we aan het bedrag komen.
Waardebepaling aanvragenZo werkt verkopen via LWM
Veelgestelde vragen
Hoeveel scheelt een beter energielabel in de prijs?
Dat verschilt per woning en per buurt, dus een vast bedrag bestaat niet. Wel kan een koper bij een beter label meer lenen. In 2026 is dat bij label A of B 10.000 euro extra ten opzichte van label E, F of G.
Klopt de WOZ-waarde met wat mijn huis opbrengt?
Meestal niet precies. De WOZ kijkt terug naar 1 januari van het jaar ervoor en de gemeente is niet binnen geweest. Een nieuwe keuken of een slechte badkamer ziet de WOZ niet.
Is de vraagprijs van de buren een goede maatstaf?
Nee, de vraagprijs is een openingszet. Wat telt is de prijs waarvoor de woning bij de notaris is overgedragen. Die koopsom staat in het Kadaster.
Telt een dakkapel of aanbouw mee in de prijs?
Ja, als het woonoppervlak is volgens de meetinstructie. Een zolder waar je niet rechtop kunt staan telt maar deels mee, ook als er een bed staat.
Bronnen: Volkshuisvesting Nederland, maximale hypotheek en energielabel en Kadaster, koopsominformatie. Geschreven door Paul Streutjens, LWM Makelaardij & Hypotheken in Sittard.