Wanneer je een huis koopt of verkoopt, komt er veel op je af. Je rekent op een soepele afhandeling, maar soms komt een partij zijn verplichtingen niet na. In zulke gevallen is een ingebrekestelling woning vaak onvermijdelijk. Maar wat is dat precies, hoe stel je iemand in gebreke, en welke gevolgen heeft het? LWM Makelaardij uit Sittard legt het juridisch helder en praktisch uit.
Wat is een ingebrekestelling woning?
Een ingebrekestelling is een schriftelijke aanmaning waarbij je de wederpartij de kans geeft om alsnog aan zijn verplichtingen te voldoen. Dit is bijvoorbeeld nodig als de koper niet op tijd betaalt of als de verkoper de woning niet op afgesproken datum levert. Volgens het Burgerlijk Wetboek moet er eerst een ingebrekestelling zijn voordat sprake kan zijn van verzuim. Zonder ingebrekestelling geen boete, geen schadevergoeding en geen ontbinding – met enkele uitzonderingen daargelaten.
Wanneer is een ingebrekestelling nodig bij woningtransacties?
Bij de (ver)koop van een woning kan een ingebrekestelling noodzakelijk zijn in situaties zoals:
- De koper betaalt de waarborgsom of stelt de bankgarantie niet tijdig.
- De verkoper levert de woning niet op de afgesproken datum.
- Er wordt geen medewerking verleend aan de notariële overdracht.
- De koper levert noodzakelijke documenten of informatie niet aan.
Zonder correcte ingebrekestelling kan het afdwingen van de nakoming of het eisen van een schadevergoeding juridisch spaak lopen.
Hoe stel je iemand juridisch correct in gebreke?
Een ingebrekestelling moet aan een aantal eisen voldoen om rechtsgeldig te zijn. Zo voorkom je dat de wederpartij onder de verplichtingen uit kan komen. Volg deze stappen:
- Schriftelijk vastleggen
Een ingebrekestelling moet schriftelijk worden gedaan. Bij voorkeur per aangetekende post of met bewijs van ontvangst (zoals per e-mail mét ontvangstbevestiging). - Concrete omschrijving van de tekortkoming
Beschrijf nauwkeurig welke verplichting niet is nagekomen, bijvoorbeeld: “U heeft de waarborgsom ter hoogte van € 15.000 niet gestort voor de afgesproken datum van 1 mei 2025.” - Redelijke hersteltermijn geven
Geef de andere partij een redelijke termijn om alsnog te voldoen. Gebruik hiervoor zinnen als: “Wij verzoeken u uiterlijk 10 mei 2025 alsnog de waarborgsom te voldoen.” - Vermelding van gevolgen
Geef aan wat de gevolgen zijn bij uitblijven van actie: boetes, schadevergoeding of ontbinding van de overeenkomst. - Ondertekenen en verzenden
Laat de ingebrekestelling ondertekenen en verstuur deze via een traceerbare methode.
Wat gebeurt er na de ingebrekestelling?
Als de wederpartij niet binnen de gestelde termijn nakomt, dan is sprake van verzuim. Dat betekent dat je de andere partij aansprakelijk kunt stellen voor schade, contractuele boetes kunt eisen of zelfs de koopovereenkomst kunt ontbinden. In het koopcontract staat meestal een boetebeding, bijvoorbeeld de standaard 10% boete bij niet-afname van de woning.
Let op: bij het ontbinden van de koopovereenkomst is het belangrijk dat dit juridisch correct gebeurt. Laat dit altijd begeleiden door een deskundige, zoals een makelaar of jurist.
Uitzonderingen: wanneer is geen ingebrekestelling nodig?
In sommige gevallen is geen ingebrekestelling nodig. Bijvoorbeeld als de termijn een fatale termijn is, zoals een vaste leverdatum in het contract die essentieel is. Of als duidelijk is dat nakoming onmogelijk is geworden, zoals bij overlijden van de koper of bij vernietiging van het gekochte pand.
Voorbeeld ingebrekestelling woningkoop
Geachte heer/mevrouw,
Conform de koopovereenkomst d.d. 12 april 2025 was u verplicht uiterlijk 1 mei 2025 een bankgarantie te stellen ter hoogte van € 25.000. Tot op heden is hieraan niet voldaan.
Wij verzoeken u hierbij om alsnog aan uw verplichting te voldoen vóór 10 mei 2025. Indien u nalaat om tijdig na te komen, stellen wij u aansprakelijk voor alle daaruit voortvloeiende schade. Tevens behouden wij ons het recht voor om de overeenkomst te ontbinden en de contractuele boete van 10% in rekening te brengen.
Hoogachtend,
LWM Makelaardij, Rijksweg Zuid 27, 6131 AL Sittard.
Wat als de ingebrekestelling wordt genegeerd?
Dan zijn er drie opties:
- Vaststelling schade en vordering
Je kunt aantonen welke schade je hebt geleden en deze verhalen op de wederpartij. - Ontbinding van de overeenkomst
Als nakoming uitblijft, mag je de overeenkomst eenzijdig ontbinden. Dit moet schriftelijk en onderbouwd. - Gerechtelijke procedure
In sommige gevallen moet je via de rechter actie ondernemen, bijvoorbeeld als de koper de boete niet betaalt.
Ingebrekestelling en makelaar: jouw juridische steun
Een makelaar is meer dan een bemiddelaar – hij is jouw juridische gids. Bij LWM Makelaardij begeleiden we je niet alleen bij het opstellen van een correcte ingebrekestelling, maar zorgen we ook voor de juiste vervolgstappen. Zo sta je juridisch sterk, zonder gedoe.
Conclusie: wacht niet te lang bij contractbreuk met ingebrekestelling woning
Een goede ingebrekestelling kan het verschil maken tussen een succesvol verkooptraject of een langdurig juridisch geschil. Kom je in een situatie waarin de andere partij tekortschiet? Neem snel contact op met ons, wij kunnen je altijd bijstaan.
Wij rekenen €125 per uur inclusief btw, maar een vast tarief is ook mogelijk.
Het gaat er niet om wat het kost, maar wat het je oplevert.
Contact met LWM Makelaardij
Heb je te maken met een lastige koper of verkoper? Wij helpen je bij het opstellen van een correcte ingebrekestelling en begeleiden je waar nodig juridisch verder. Voor onze klanten, is deze service altijd inclusief.
📍 Rijksweg Zuid 27, 6131 AL Sittard
📞 T 046 – 207 6006
✉️ E info@lwm.nu
🌐 www.lwm.nu