Je hebt een huis gekocht. Handtekeningen zijn gezet. Maar dan slaat de twijfel toe. Kan ik hier echt wonen? Klopt alles wel? En dan komt de vraag: wanneer mag ik nog van de koop af?
In deze blog leggen we haarfijn uit wat je rechten zijn na het ondertekenen van een koopcontract, wat de bedenktijd precies inhoudt, en in welke gevallen je nog zonder boete onder de koop uit kunt komen. Duidelijk, professioneel, en zonder juridisch abracadabra.
Wat heb je precies ondertekend?
Zodra jij en de verkoper de koopovereenkomst hebben ondertekend, is er juridisch gezien sprake van een bindende overeenkomst. Maar dat betekent niet dat je nergens meer onderuit kunt.
De wet beschermt kopers van een woning namelijk expliciet, zolang je een particulier bent.
De wettelijke bedenktijd: 3 dagen spijtvrij
Iedere particuliere koper heeft wettelijk recht op 3 dagen bedenktijd na ontvangst van de door beide partijen ondertekende koopakte. Binnen die termijn kun je zonder reden en zonder boete afzien van de koop.
Hoe worden die 3 dagen geteld?
- De bedenktijd start op de dag nádat je een afschrift van de ondertekende koopakte hebt ontvangen.
- Eindigt de bedenktijd in een weekend of op een feestdag? Dan schuift de deadline door naar de eerstvolgende werkdag.
- Je hebt dus altijd minstens 3 volledige dagen bedenktijd, en vaak in de praktijk zelfs iets langer.
👉 Voorbeeld: je ontvangt op dinsdag de getekende koopakte. Dan heb je tot en met vrijdag 23:59 uur om te ontbinden.
Hoe ontbind je binnen de bedenktijd?
Schriftelijk. Stuur een e-mail of aangetekende brief naar de verkopend makelaar of notaris, met de mededeling dat je gebruikmaakt van de wettelijke bedenktijd om af te zien van de koop.
📌 Tip: bewaar altijd een verzendbewijs of leesbevestiging.
En daarna? Ontbindende voorwaarden zijn cruciaal
Ben je buiten de bedenktijd, dan is er meestal nog een escape via de zogeheten ontbindende voorwaarden. De meest gebruikte zijn:
- ❌ Geen financiering rond gekregen (meest gebruikelijk)
- ❌ Geen Nationale Hypotheek Garantie verkregen
- ❌ Geen woonvergunning verkregen (bij bepaalde gemeenten)
- ❌ Slecht bouwkundig rapport (boven vooraf afgesproken kosten)
Als aan zo’n voorwaarde niet voldaan wordt binnen de afgesproken termijn, kun je de koop alsnog ontbinden zonder boete. Maar let op:
Belangrijk:
- De ontbindende voorwaarden moeten schriftelijk zijn opgenomen in de koopakte.
- Er gelden strikte termijnen, vaak 4 tot 6 weken na ondertekening.
- Je moet kunnen aantonen dat je er serieus werk van hebt gemaakt (bijv. afwijzing van twee geldverstrekkers bij financiering).
Wat als je gewoon van gedachten verandert?
Heb je geen beroep meer op de bedenktijd of ontbindende voorwaarden? Dan zit je vast aan het contract. Besluit je tóch om de koop niet door te laten gaan, dan heeft de verkoper het recht om 10% van de koopsom als boete te eisen.
Dat is bij een woning van €400.000 dus een schadepost van €40.000.
Daarom is het ontzettend belangrijk om vooraf goed na te denken, en je koopcontract goed te laten controleren. Bijvoorbeeld door een aankoopmakelaar of juridisch adviseur.
Uitzonderingen: wanneer mag je tóch nog onder de koop uit?
In een enkel geval kan een rechter besluiten dat een koop ongedaan gemaakt mag worden. Bijvoorbeeld als:
- Je zwaar onder druk bent gezet (bijvoorbeeld bij een veiling of misleiding)
- Er sprake is van dwaling of bedrog
- De verkoper informatie heeft verzwegen die van wezenlijk belang is
Let op: dit zijn uitzonderingen en vereisen altijd juridische bijstand en bewijsvoering.
Samenvattend: wanneer mag ik nog van de koop af?
| Moment in het proces | Mag ik er nog vanaf? | Voorwaarden |
|---|---|---|
| Binnen 3 dagen na ontvangst koopakte | ✅ Ja | Bedenktijd, zonder reden |
| Binnen termijn van ontbindende voorwaarden | ✅ Ja | Voorwaarde moet schriftelijk zijn opgenomen |
| Na bedenktijd en zonder voorwaarden | ❌ Nee | Alleen met boete of via rechter |
Slimme tips van LWM Makelaardij
📝 Lees de koopakte goed door vóór ondertekening.
🗓️ Zet belangrijke deadlines meteen in je agenda.
📩 Ontbind schriftelijk én op tijd.
📞 Twijfel je? Neem contact met ons op voor advies.
Als makelaarskantoor begeleiden wij kopers én verkopers met het juiste juridische inzicht. Zo voorkom je verrassingen achteraf — en dat is wel zo prettig.
Meer weten?
Bekijk ook onze blogs over:
- Wat staat er allemaal in een koopakte?
- Checklist: huis verkopen zonder gedoe
- Huis verkopen? Zo maak je jouw woning fotoready
Vragen of onzekerheid over jouw situatie?
Neem gerust contact op met LWM Makelaardij.
Bel ons op 046 – 207 6006 of stuur ons een bericht via www.lwm.nu.
We denken graag met je mee – eerlijk, duidelijk en zonder druk.
