In 2024 stijgen de huizenprijzen en het aantal verkopen sneller dan verwacht, en deze trend lijkt ook in 2025 door te zetten. De hypotheekrente daalt verder, wat bijdraagt aan het vertrouwen op de woningmarkt. Dit blijkt uit de Woningmarktmonitor van oktober 2024, gepubliceerd door ABN AMRO.
Sterkere stijging huizenprijzen dan verwacht
De huizenprijzen blijven in hoog tempo omhoog gaan. In augustus waren de prijzen al 11,2% hoger dan een jaar eerder. Sinds een jaar en een half stijgen de huizenprijzen gemiddeld met 0,6% per maand. ABN AMRO heeft haar verwachtingen dan ook naar boven bijgesteld: ze voorspellen voor 2024 een stijging van 8,5% en voor 2025 een verdere groei van 7%.
Toename in woningverkopen, maar minder sterk in 2025
Het aantal verkochte woningen stijgt dit jaar met 12%, een toename van de aanvankelijk verwachte 10%. Voor 2025 zal deze groei afzwakken naar ongeveer 2,5%. Deze vertraging komt vooral door het beperkte aanbod aan nieuwbouwwoningen, wat voor veel potentiële kopers een obstakel is. Er zijn duidelijke verschillen in verkoopbewegingen tussen starters en doorstromers. Waar doorstromers eerder terughoudend waren na de energiecrisis, zien we nu dat ze weer actiever worden vanwege de oplopende prijzen. Starters en jonge kopers zorgen ook voor een actieve markt, terwijl verhuurders, door nieuwe belasting- en huurregels, vaker huurwoningen verkopen. Hierdoor komt vooral een groter aantal appartementen op de markt.
Hypotheekrente zet daling door
De hypotheekrente blijft dalen door de afgenomen inflatie in Europa en de renteverlagingen van de Europese Centrale Bank (ECB). Deze daling geeft de woningmarkt een positieve impuls, al is de Nederlandse markt door lange rentevaste periodes en hypotheekrenteaftrek minder gevoelig voor rentewijzigingen dan andere landen.
Huizenprijzen blijven hoog door loonstijgingen
De belangrijkste factoren achter de stijgende huizenprijzen zijn:
- stijgende lonen,
- lagere hypotheekrentes,
- ruimere hypotheekmogelijkheden voor verduurzaming,
- en meer mogelijkheden voor eenpersoonshuishoudens.
De arbeidsmarkt is nog steeds krap, wat werknemers in een sterke positie plaatst en zorgt voor hogere lonen. Ondanks een grens aan loonstijgingen, is de verwachting dat de lonen in de komende jaren zullen blijven groeien. De hogere lonen en lagere rente maken het mogelijk voor kopers om een hogere hypotheek te krijgen. Uit de cijfers van de NVM blijkt dat kopers vaker boven de vraagprijs bieden; in het derde kwartaal van dit jaar gebeurde dit bij 69% van de verkopen, terwijl dat een jaar eerder nog 46% was.
Regionale verschillen in huizenprijzen
De gemiddelde verkoopprijs van een huis ligt nu op € 466.000, een record. Wel zijn er grote regionale verschillen. In Noord-Holland en Utrecht liggen de gemiddelde huizenprijzen boven het landelijk gemiddelde, terwijl in andere provincies de prijzen lager zijn.
Uitdagingen voor de nieuwbouw
De vraag naar nieuwbouwwoningen groeit, vooral omdat de prijzen van bestaande woningen sneller stijgen dan die van nieuwbouwwoningen. Echter, door hoge rente, personeelstekorten en dure bouwmaterialen verloopt de bouw van nieuwe huizen moeizaam. Hoewel het aantal bouwvergunningen toeneemt door de lagere rente, leidt dit niet altijd tot nieuwe woningen. Regelgeving, zoals de Europese normen voor waterkwaliteit vanaf 2027, kan bouwprojecten vertragen, terwijl bezwaren van omwonenden ook voor vertragingen zorgen.
Kabinetsplannen voor nieuwbouw: nog weinig concrete resultaten
Het kabinet streeft naar meer nieuwbouw, maar de huidige plannen leveren minder woningen op dan gehoopt, vooral in de gebieden waar de vraag groot is. Er wordt gehoopt op bindende afspraken met marktpartijen in een bouwtop, maar het is onzeker of deze afspraken haalbaar zijn zonder extra financiële prikkels of concessies.