Koopovereenkomst

Koopovereenkomst voor een woning

01-12-2019  

Het is zover, de onderhandelingen zijn afgerond en u heeft uw droomwoning gekocht. De verkopend makelaar stelt een koopovereenkomst op en stuurt u deze toe, maar wat staat er eigenlijk in en waar moet ik op letten?

Koopovereenkomst voor een woning

De meeste makelaarskantoren maken gebruik van een standaardmodel voor de koopovereenkomst. Dit model is vastgesteld door diverse partijen zoals NVM, VBO, de consumentenbond en vereniging eigen huis. Dit model zal worden ingevuld en eventueel aangevuld/aangepast door de makelaar, het is daarom verstandig om deze koopovereenkomst te laten controleren door uw aankoopmakelaar of hypotheekadviseur. Los van de externe expertise is het voor u als koper ook handig om te weten wat erin staat omschreven, hieronder worden de artikelen uit de koopovereenkomst doorgelopen zodat u globaal weet wat erin staat. Daarnaast is het verplicht, bij gebruik van het standaardmodel, dat er een toelichting wordt meegestuurd waarin de artikelen worden uitgelegd voor consumenten.

 Artikel 1: verkoop en koop

Hierin wordt omschreven wat is verkocht, de woning dus. Niet alleen de adres gegevens maar ook de kadastrale omschrijving, de grootte van het perceel, de koopsom en de overgenomen roerende zaken worden omschreven in dit artikel.

Artikel 2: Kosten, overdrachtsbelasting

In dit artikel staat omschreven of de woning is verkocht aan kosten koper (k.k.) of vrij op naam (v.o.n.), dus wie betaald de verplichte bijkomende kosten en wie kiest de notaris.

Lid 2 van dit artikel beschrijft een uitzondering op de overdrachtsbelasting. De overheid voorkomt op deze manier dat er cumulatie van overdrachtsbelasting ontstaat, dat wil zeggen als een woning twee keer wordt verkocht binnen een korte periode er niet twee keer overdrachtsbelasting wordt betaald over de complete koopsom, enkel over de meerwaarde. Artikel 2.2 geeft antwoord op de volgende vraag; betaald de koper ‘’de korting’’ op de overdrachtsbelasting wel of niet terug aan de verkoper?

 Artikel 3: Betaling

Dit artikel beschrijft dat betaling van de koopsom, kosten en belastingen plaats vinden bij de notaris.

Artikel 4: Eigendomsoverdracht

De leveringsdatum van de woning en de gekozen notaris worden in lid 1 omschreven.
Lid 2 beschrijft dat de verkoper verklaart bevoegd te zijn de woning te verkopen.
lid 3 omschrijft de koop van recht van erfpacht, hiervoor wordt hetzelfde model koopovereenkomst gebruikt. Dus in plaats van een woning koopt men dan recht van erfpacht.

Artikel 5: Bankgarantie

Lid 1 van dit artikel beschrijft de datum waarop de bankgarantie bij de notaris dient te zijn, de hoogte van de bankgarantie en aan welke voorwaarde deze bankgarantie moet voldoen.
Lid 2 omschrijft dat de bankgarantie ook kan worden vervangen door een waarborgsom.
lid 3 omschrijft dat als de koper failliet is verklaard of tot de schuldsaneringsregeling is toegelaten en de bewindvoerder of curator van de koper wenst dat de koop niet doorgaat dan zal de bankgarantie of waarborgsom worden verbeurd aan de verkoper.

Artikel 6: Staat van de onroerende zaak, gebruik

Een van de belangrijkste artikelen uit de koopovereenkomst, hierin is de staat van de woning omschreven. Lid 1 omschrijft dat de koper de woning koopt zoals deze is tijdens het tot stand komen van de koopovereenkomst, inclusief alle voor- en nadelen van de woning. In dit lid worden dus eigenlijk alle risico’s voor gebreken bij de koper neergelegd in tegenstelling tot artikel 6.3.

Lid 2 benadrukt dat de voor- en/of nadelen van de woning die omschreven staan in voorgaande akte van leveringen aanvaardt worden door de koper. Verkoper dient ervoor zorg te dragen dat de voorgaande notariële akte wordt toegestuurd aan de koper waarop de koper verklaard de informatie te hebben gelezen.

Lid 3 beschrijft de feitelijke eigenschappen van de onroerende zaak, meestal een woning maar kan ook een winkel of een combinatie hiervan zijn. Als we uitgaan van een woning dan verklaart de verkoper in dit artikel dat mensen de onroerende zaak ‘’normaal’’ kunnen gebruiken als woonhuis. Dit ‘’normaal’’ gebruik wil zeggen dat er gewoond kan worden op een veilige manier met redelijke mate van duurzaamheid, rekening houdend met de leeftijd en staat van de woning. In tegenstelling tot artikel 6.1 legt artikel 6.3 veel verantwoording bij de verkoper die ervoor instaat dat er gewoond kan worden in de onroerende zaak. Lees meer over de verdeling van verantwoording in ons artikel over onderzoeksplicht en meldingsplicht.

Lid 4 is in tegenstelling tot lid 1-3 van dit artikel concreet. In dit lid worden diverse belangrijke, maar niet direct voor de hand liggende onderdelen besproken, zoals onder andere:

  • Verontreinigingen
  • Ondergrondse tanks
  • Asbest
  • Beschikkingen of bevelen in de zin van bodembescherming
  • Verbeteringen of herstellingen van nutsbedrijven en overheid
  • Monumenten
  • Beschermde stads- of dorpsgezichten
  • Wet voorkeursrecht gemeenten
  • Afwijking van perceel grote

In de koopovereenkomst wordt aangegeven of ‘’het verkoper niet bekend is’’ ofwel ‘’het koper bekend is’’ dat een of meerdere van bovenstaande zaken speelt.

Artikel 7: Feitelijke levering, overdracht aanspraken

In lid 1 van dit artikel worden de huur-, lease- en huurkoopovereenkomsten welke door de koper worden overgenomen benoemd. Stel de cv-ketel of zonnepanelen van de woning is gehuurd en u als koper neemt dit huurcontract over dan staat het in dit artikel omschreven.

Lid 2 bepaald dat de woning vrij van aanspraken, opgevorderd en leeg wordt opgeleverd.

Lid 3 omschrijft hoe koper en verkoper om dienen te gaan met huurovereenkomsten, zowel inkomende huur (als een woning wordt verkocht in verhuurde staat) en uitgaande huur (huren van een cv-ketel).

Het laatste lid van dit artikel bepaald dat de koper van de woning alle aanspraken tegenover derden overneemt door de koop van de woning.

Artikel 8: Baten, lasten en canons

In artikel 8 is bepaald dat alle baten, lasten, belastingen, heffingen en verschuldigde canons voor rekening van koper komen vanaf een bepaalde datum (meestal de datum van de eigendomsoverdracht).

Artikel 9: Hoofdelijkheid

Dit artikel geldt alleen als verkoper en/of koper twee of meer personen zijn. Hoofdelijkheid is een juridische term die hoort bij een schuld waarvoor twee of meer partijen aansprakelijk zijn. Hoofdelijkheid betekent namelijk dat degenen die hoofdelijk aan een schuld verbonden zijn, daarvoor allemaal volledig aansprakelijk zijn. De schuldeiser kan alle betrokken partijen dwingen tot betaling van het gehele bedrag.

In de praktijk betekend dit dat men zich tot één koper, respectievelijk verkoper, mag richten en daarmee de kopende, respectievelijk verkopende, partij op de hoogte heeft gesteld.

Artikel 10: Risico-overgangen, beschadiging door overmacht

In artikel 6 staat omschreven dat de woning wordt geleverd in de staat waarin het zich bevindt tijdens het tot stand kopen van de koopovereenkomst. Tussen het tekenen van de koopovereenkomst en het moment van eigendomsoverdracht kan er echter van alles gebeuren waardoor deze staat veranderd. In geval van overmacht (blikseminslag, brand e.d.) is de koopovereenkomst ontbonden als de woning geheel of gedeeltelijk is verwoest, tenzij de koper de koop wil laten doorgaan. Ook de verkoper kan ervoor zorgdragen dat de koop doorgaat als deze de woning voor de eigendomsoverdracht in de staat terugbrengt waarin deze was toen de koopovereenkomst werd getekend.

Artikel 11: Ingebrekestelling / ontbinden

Indien een van de partijen niet voldoet aan zijn verplichtingen (in de koopovereenkomst of in de wet vastgelegd), schiet hij tekort (wanprestatie). In dit artikel wordt vooropgesteld, dat wanprestatie altijd duidelijk moet worden geconstateerd voordat de wederpartij iets kan ondernemen op grond van wanprestatie. Dit constateren vindt plaats door de andere partij in gebreke te stellen, dat wil zeggen, in een officieel stuk mee te delen dat deze zijn verplichtingen niet nakomt. Dit moet gepaard gaan met een sommatie om alsnog binnen acht dagen de verplichting na te komen. Hiermee geeft men de wederpartij als het ware een laatste kans.

Artikel 11 zegt nu dat de koopovereenkomst door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige kan worden ontbonden, wanneer er na het verstrijken van deze laatste kans, acht dagen na de ingebrekestelling, nog niets is gebeurd. Het tweede lid van artikel 11 stelt dat de "foute" partij bij ontbinding van de koopovereenkomst een boete ter grootte van tien procent van de koopsom moet betalen. Mocht de werkelijke schade hoger zijn dan de boete, dan kan een aanvullende schadevergoeding worden geëist. Met het betalen van de schadevergoeding alleen is de foute partij er niet altijd van af. De zogenaamde kosten van verhaal, dat zijn bijvoorbeeld invorderingskosten, mogen ook gevorderd worden.

Daarmee hebben noch koper noch verkoper echter bereikt wat zij oorspronkelijk wilden. De "goede" partij heeft daarom de mogelijkheid na het verstrijken van de termijn van 8 dagen in plaats van ontbinding nakoming van de koopovereenkomst te eisen. Hij wil natuurlijk wel voor de geleden schade een vergoeding hebben.

Om zijn vordering kracht bij te zetten, kan hij met ingang van de negende dag na de ingebrekestelling, per dag een boete vorderen totdat de koopovereenkomst nagekomen is. Het bedrag van de boete is vastgesteld op drie promille van de koopsom van de onroerende zaak, met een maximum van tien procent van de koopsom, onverminderd het recht op een aanvullende schadevergoeding indien de daadwerkelijke schade hoger is dan de onmiddellijk opeisbare boete, en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. Als de partij die nakoming verlangt, toch besluit om de koopovereenkomst alsnog te ontbinden, is de nalatige partij een boete verschuldigd van tien procent van de koopsom, verminderd met de reeds betaalde dagboete (op grond van 11.3), maar onverminderd het recht op aanvullende schadevergoeding indien de werkelijke schade hoger is en onverminderd vergoeding van kosten van verhaal. Ook als een nalatige partij, die in gebreke is gesteld, toch aan zijn verplichtingen gaat voldoen, heeft de wederpartij recht op schadevergoeding indien deze schade heeft geleden.

Indien de verschuldigde boete in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en onaanvaardbaar resultaat leidt dan kan de rechter de boete matigen. Daarbij zal de rechter niet alleen moeten letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het beding en de omstandigheden waaronder het is ingeroepen.

Artikel 11.6 bepaalt dat de boeteregeling zoals vervat in de artikelen 11.2 en 11.3 is “uitgewerkt” zodra de koopsom is betaald en koper eigenaar van de onroerende zaak is geworden (doordat de notariële leveringsakte in de openbare registers is ingeschreven). Mocht een partij voordien boetes hebben verbeurd op grond van artikel 11.3, dan blijven deze boetes verbeurd. Mocht later blijken dat sprake is van een tekortkoming (bijvoorbeeld omdat de onroerende zaak niet de feitelijke

eigenschappen blijkt te hebben zoals omschreven in artikel 6.3), dan zal geen boete kunnen worden gevorderd, maar eventueel wel schadevergoeding op grond van de bepalingen uit het Burgerlijk Wetboek.

Artikel 12: Woonplaatskeuze

Woonplaatskeuze wil zeggen: wettelijk verblijf kiezen voor het ten uitvoer leggen van een rechtshandeling. Een brief die ontvangen is op het adres van de woonplaatskeuze wordt geacht door elk van de partijen te zijn ontvangen. De woonplaatskeuze, is vooral bedoeld als achtervang. Als een van de partijen bijvoorbeeld moeilijk bereikbaar is, kan de andere hem officieel toch altijd bereiken. Ook kan het belangrijk zijn om te bewijzen dat een bepaalde brief verstuurd is. In dat kader is het vaak handig om de brief zowel naar het feitelijke woonadres te sturen als naar het adres van de woonplaatskeuze.

Artikel 13: Registratie koopovereenkomst

Zodra de koopovereenkomst is getekend door beide partijen bestaat de mogelijkheid om de overeenkomst in te laten schrijven in de openbare registers, de notaris draagt hier zorg voor. Het voordeel is dat de koper wordt beschermt tegen latere faillissementen, overdrachten, beslagen en een later gevestigd voorkeursrecht van de gemeente. Let op de inschrijving heeft een geldigheidsduur van maximaal 6 maanden,  mocht de akte van levering langer dan 6 maanden in de toekomst zijn is het verstandig om de notaris te raadplegen wanneer de overeenkomst het beste kan worden ingeschreven.

De koper heeft het recht om de overeenkomst op een later tijdstip alsnog te laten inschrijven, ook als dit niet direct is aangegeven bij de notaris.

Artikel 14: Identiteit partijen

Aangezien beide partijen er belang bij hebben dat de koopovereenkomst tot een goed einde gebracht wordt, kunnen beide partijen van elkaar verlangen zich te identificeren. Ook de notaris zal, alvorens de akte van levering wordt opgemaakt, een geldig identiteitsbewijs opvragen.

Onder een geldig identiteitsbewijs vallen de volgende documenten; een geldig paspoort, een geldige Nederlandse identiteitskaart, een geldig Nederlands rijbewijs en een geldig Nederlands vreemdelingendocument (verblijfsdocument).

Artikel 15: Ontbindende voorwaarden

Als met het eerste bod uitbrengt komen de ontbindende voorwaarden al voorbij. In dit artikel kunnen verschillende datums worden opgenomen op welke uiterlijk de koopovereenkomst kan worden ontbonden. Middels de ontbindende voorwaarde kan één of meer partijen de koopovereenkomst ontbinden als een bepaalde situatie zich voordoet. De meest gebruikte voorwaarde zijn;

1:  Voorwaarde van financiering

2: Voorwaarde van nationale hypotheek garantie (NHG)

3: Voorwaarde van bouwkundige keuring

4: Voorwaarde van verkoop eigen woning

Er kunnen nog andere voorwaarde in de koopovereenkomst worden opgenomen zoals onder andere de ‘’no-risk clausule’’, het is belangrijk dat alle afgesproken voorwaarde duidelijk staan omschreven in de overeenkomst.

In lid 2 staat dat de koopovereenkomst kan worden ontbonden indien de verkoper niet in staat is om het eigendom over te dragen in kader van de Wet voorkeursrecht gemeenten.

Lid 3 beschrijft dat partijen er redelijker wijze alles aan doen om de ontbinding van de koopovereenkomst te voorkomen. Mocht de ontbinding toch worden ingeroepen staat omschreven op welke manier dit moet, namelijk schriftelijk en goed gedocumenteerd via de gangbare communicatiemiddelen.

Artikel 16: Bedenktijd

Als een consument een woning koop heeft deze een wettelijke bedenktijd van minimaal 3 dagen, deze bedenktijd is alleen bedoeld voor de koper en niet voor de verkoper tenzij anders afgesproken. De start van deze bedenktijd is bij aanvang van de dag, volgend op de datum dat koper (een afschrift van) de door beide partijen ondertekende koopovereenkomst heeft ontvangen. De duur is over het algemeen 3 dagen maar de bedenktijd mag niet eindigen op een zaterdag, zondag of een erkende feestdag in dit geval duurt de bedenktijd voort tot en met de eerstvolgende dag. Daarnaast is het noodzakelijk dat er minimaal twee dagen in voorkomen die niet een zaterdag, zondag of erkende feestdag zijn.

Mocht koper gebruik willen maken van zijn recht op bedenken dan dient de koper de verkopende partij hiervan op de hoogte te stellen voordat de bedenktijd is afgelopen. Er is geen eis voor de vorm waaraan de ontbinding moet voldoen binnen de bedenktijd, maar het is aan te raden het schriftelijk te doen in kader van de bewijspositie.

 

Artikel 17: Schriftelijke vastlegging

Lid 1 is duidelijk, er vloeien pas verplichtingen voort uit de koopovereenkomst als beide partijen deze hebben ondertekend. Maar dit ondertekenen dient binnen een bepaalde periode te gebeuren, wat deze periode is staat in lid 2 omschreven en is normaliter 5 werkdagen. Dit betekend dat de partij die als eerste de koopovereenkomst tekent dit doet onder voorbehoud dat zij de, door beide partijen, ondertekende koopovereenkomst uiterlijk 5 werkdagen later heeft ontvangen. Mocht dit niet het geval zijn krijgt de partij die als eerst tekent het recht de overeenkomst te ontbinden, gebeurt de ontbinding niet binnen twee werkdagen nadat de getekende koopovereenkomst is ontvangen vervalt dit recht.

Artikel 18: Nederlands recht

Deze bepaling is opgenomen om onduidelijkheid te voorkomen, doordat het Nederlandse recht van toepassing is verklaard zal een Nederlandse rechter eventuele geschillen beslechten.

Artikel 19: Bijlage

In dit artikel zijn de bijlage opgesomd die tot de koopovereenkomst behoren. Zoals gezegd is de ‘’toelichting op de koopovereenkomst voor de consument’’ verplicht bij gebruik van het standaard model. de overige documenten die vaak worden bijgevoegd zijn;

  • Ontvangstbevestiging

Middels de ontvangstbevestiging wordt vastgesteld wanneer de partijen de        koopovereenkomst hebben ondertekend (zo kan worden aangetoond dat dit binnen 5          werkdagen is zoals omschreven in artikel 17) en wanneer de getekende     koopovereenkomst is ontvangen (zo kan worden bepaald wanneer de wettelijke          bedenktijd start en stopt zoals in artikel 16 omschreven).

  • lijst van roerende zaken

In deze lijst is aangegeven door de verkopende partij wat in de woning achterblijft en      wat wordt meegenomen door de verkoper. Als derde optie kunnen al dan niet       roerende zaken worden overgenomen door koper. Te denken valt aan gordijnen,         (vaste) kasten, verlichting etc.

  • vragenlijst verkoop woning

Dit is een lijst waarin verkoper aangeeft wat hij wel of niet weet over de woning.

 

  • voorgaande akte van levering

De voorgaande akte van levering bevat informatie over de publiekrechtelijke beperkingen die op de woning kunnen rusten ten tijde van voorgaande verkrijging.

  • kadastrale eigendomsinformatie

Hierin staat de kadastrale grootte omschreven en de kadastrale aanduiding. Daarnaast wordt vermeld of er publiekrechtelijke beperkingen bekend zijn in het ‘’Basisregistratie kadaster’’ en de ‘’Landelijke voorziening’’. Ten slot is omschreven wie het eigendom van de onroerende zaak toebehoort en uit welke akte dit eigendom blijkt. 

  • kadastrale kaart

Dit is een beknopt overzicht van de bebouwing en naburig gelegen percelen.

  • energielabel

Het Energielabel is een energie prestatie certificaat welke online te bestellen is middels het DigiD. 

Artikel 20: Nadere afspraken

In dit artikel kunnen aanvullende bepalingen staan over zaken die partijen zijn overeengekomen maar nog niet in de koopovereenkomst zijn verwerkt.

Neem contact op

Terug naar BLOG Overzicht

Hoe kunnen we u helpen?

We vertellen graag meer over onze dienstverlening. Bel of mail voor een afspraak.

Uw bericht is naar ons verzonden. Wij nemen zo snel mogelijk contact met u op.

Er is iets mis gegaan met het versturen van het formulier.
Controleer of u alle velden (goed) heeft ingevoerd en probeer het nog een keer.

recaptcha
reCAPTCHA
PrivacyTerms